L’un des nouveaux entrants dans l’espace de développement des centres de données est PowerHouse Data Centers, une division d’AREP. Via une joint-venture avec Harrison Street, ils ont déjà trois propriétés en cours de développement dans le nord de la Virginie, avec des plans pour d’autres en cours. Avec une approche de la durabilité qui touche à plusieurs niveaux, PowerHouse cherche à répondre aux demandes à long terme des hyperscalers pour le bon type d’installation aux bons endroits. Luke Kipfer, vice-président, Développement et construction de centres de données, est avec nous aujourd’hui pour parler de leur nouvelle approche et de leurs projets futurs.

TR : Quelles sont les origines des centres de données PowerHouse et comment vous êtes-vous impliqué ?

LK : PowerHouse Data Centers est une division d’American Real Estate Partners. Depuis environ 20 ans, AREP s’occupe généralement d’immeubles de bureaux commerciaux de classe A dans le nord-est et a réalisé plus de 5 milliards de dollars d’acquisitions du côté commercial. Récemment, avec l’explosion du marché des centres de données et les effets du COVID-19, AREP cherchait à démarrer une branche de haute technologie, c’est ainsi que PowerHouse est né. Nous avons commencé avec la force d’AREP et avons commencé à acquérir des terres dans le nord de la Virginie. PowerHouse possède actuellement trois sites en Virginie du Nord : un en construction, un en planification de site et un en cours de planification de pré-développement. J’ai rejoint PowerHouse début 2022, peu de temps après qu’AREP ait créé la division PowerHouse. Mais j’ai été dans l’industrie AEC et la conception de la construction toute ma vie, et depuis environ 14 ans, je me consacre à 100 % à la conception et à la construction de centres de données. Il y a beaucoup d’expertise en matière d’acquisition et de développement immobilier au sein de PowerHouse, et je suis ici pour compléter le côté spécifique aux centres de données.

TR : Quelle est la relation entre AREP, PowerHouse et Harrison Street ?

LK : Harrison Street a été un grand moteur dans la création de PowerHouse. C’est un partenaire très sophistiqué pour ce qui est d’aider à déployer des capitaux dans les bons domaines. Ils ont un fonds d’un milliard de dollars prêt à développer et à déployer des centres de données et une bonne histoire avec d’autres développeurs et fournisseurs de centres de données. Notre coentreprise avec eux nous a vraiment permis d’obtenir certaines des propriétés les plus recherchées au cœur d’un marché de niveau 1. Ces relations nous aident vraiment à nous assurer que nous prenons les bonnes décisions à mesure que nous progressons également.

TR : Qu’avez-vous prévu pour les trois propriétés que vous avez en cours de développement, et à quel stade en sont ces plans ?

LK : Le plus avancé est ABX-1, pour lequel nous avons récemment fait arriver l’acier. Nous avons terminé tous les travaux du site et tous les utilitaires du site. Il s’agira d’un centre de données de deux étages de 265 000 pieds carrés sur la promenade du comté de Loudoun et sera livré à l’automne 2023. Ensuite, nous avons l’ancien siège mondial d’AOL à Ashburn. Ce sera finalement un développement de trois bâtiments avec plus d’un million de pieds carrés d’espace de centre de données. Et enfin, nous avons un terrain sur Arcola Blvd en face du centre de données Google que nous développons actuellement.

En fin de compte, notre modèle initial est d’être un développeur core et shell. Nous allons acquérir le terrain, nous occuper des droits de zonage, acheminer tous les services publics sur le site et construire un noyau et une coque alimentée prêts pour le centre de données. L’utilisateur final, probablement au niveau hyper-échelle, sera en mesure de démonter ce bâtiment en un temps beaucoup plus rapide qu’il ne le pourrait par lui-même.

TR : S’agira-t-il de constructions entièrement nouvelles ou tirez-vous parti des structures existantes sur ces propriétés ?

LK : ABX-1 était une démo totale. Il y avait un immeuble existant de type centre commercial linéaire d’un étage, et nous avons également dû faire beaucoup de nivellement. Il en sera de même avec l’ancien campus principal d’AOL. Ce sera un grattage complet et un réaménagement. Actuellement, le site d’Arcola est juste un terrain plat en ce moment. Ce que nous constatons du côté de l’hyperscale, c’est la demande d’espace de centre de données spécialement conçu en raison des densités et de la charge dont ils ont besoin. Les rénovations de bâtiments n’ont pas autant de sens pour le créneau de marché spécifique que nous essayons de combler.

TR : Quel est l’échéancier de chacun de ces projets?

LK : ABX-1 sera prêt en août 2023, et les sites AOL et Arcola sont vraiment programmés pour la fin 25 ou le début 26. Cela est simplement basé sur les contraintes d’alimentation des services publics à Ashburn en ce moment.

TR : Commencez-vous avec un locataire principal en main ? Ou les buildouts sont-ils plus spéculatifs ?

LK : Nous avons commencé tous ces projets sur une base spéculative, sans client en remorque. À l’heure actuelle, le taux d’inoccupation à Ashburn est inférieur à 1 %. C’est certainement le premier marché sur lequel nous sommes allés, mais compte tenu de l’expérience de développement de notre AREP en Virginie du Nord, nous nous sentons à l’aise avec le marché. Une partie de cela consiste à vraiment mieux servir nos locataires potentiels. Au moment où nous obtenons un bail signé, avec eux, nous sommes déjà si loin avec le processus d’autorisation, d’autorisation et de développement du site qu’ils sont capables de faire tourner ce dont ils ont besoin beaucoup plus rapidement que s’ils devaient sortir et regarder pour et trouver un site.

TR : En quoi les installations que vous construisez diffèrent-elles de celles qui ont été construites au cours des 5 à 10 dernières années ? Qu’est-ce qui a changé dans la conception et la construction?

LK : Une partie, en particulier à Ashburn, est la hauteur. Il y a 10 ans, chaque centre de données était un centre de données à un étage. Plus récemment, ils sont devenus des centres de données à deux étages. Notre site Pacific Blvd est conçu comme un centre de données de trois étages. La raison en est de maximiser l’utilisation du site pour la densité. La puissance a augmenté et nous devons nous assurer que nous pouvons planifier les bons espaces mécaniques pour les plus de 300 watts par pied carré que les hyperscalers cherchent à avoir. Une autre partie est la durabilité. Loudon Water a une grande boucle d’eau récupérée ici. Nous devons nous assurer de concevoir et de construire les sites de manière à pouvoir cocher autant de cases que possible pour ces hyperscalers, mais aussi rester flexibles en fonction de leurs besoins spécifiques.

TR : De quelles manières espérez-vous adapter vos efforts au marché de l’hyperscaler ?

LK : Historiquement, il n’y a pas beaucoup de fournisseurs qui font ce que nous faisons maintenant. Nous ne cherchons pas à exploiter des centres de données, nous ne répondons pas aux besoins de l’hyperscaler à déploiement rapide. Notre expertise consiste à résoudre ces problèmes critiques pour les nouveaux centres de données en matière d’immobilier, de développement, de zonage, d’électricité, d’eau, de connectivité, etc. déployer. Nous pouvons réduire de plusieurs années le calendrier d’un projet par rapport à leurs équipes internes, car ils n’ont pas les 20 années d’expérience en développement que nous avons en interne chez PowerHouse.

TR : Dans quelles autres zones géographiques PowerHouse pourrait-il être intéressé par la construction d’une infrastructure de centre de données, une fois que vous aurez établi votre empreinte en Virginie du Nord ? Quels sont vos critères ?

LK : Nous recherchons activement d’autres sites maintenant, et nous espérons que d’ici quelques mois, nous pourrons rendre public de nouvelles acquisitions en dehors de la région de la Virginie du Nord. Nous examinons certains de ces marchés émergents de niveau 2, donc pas un autre Ashburn. Des zones qui n’ont peut-être pas de grand locataire à grande échelle actuellement et pourraient être plus d’entreprise où nous pouvons nous attendre à nous développer rapidement. Les zones de premier plan nécessitent actuellement une bonne histoire de puissance. Compte tenu des contraintes d’alimentation à Loudon et des problèmes similaires dans des endroits comme Chicago et certains autres marchés, il est important que nous soyons en mesure d’alimenter rapidement un site en électricité. Il y a également une poussée vers la recherche de zones qui ont également une bonne histoire d’énergie sans carbone, avec un mix de services publics orienté vers le nucléaire, le solaire, la géothermie ou d’autres sources d’énergie alternatives. Il est également important que la zone dispose d’une bonne connectivité, ce qui a toujours été essentiel pour les centres de données. Et puis nous recherchons des domaines dans lesquels nous nous sentons à l’aise de travailler avec les juridictions/autorités locales.

TR : De quelle manière le marché de l’hyperscale a-t-il affecté le développement des centres de données ?

LK : En fin de compte, de nombreux changements technologiques dans l’industrie sont motivés par les hyperscalers. Un fournisseur de colocation peut ne pas avoir la tolérance au risque ou le capital pour essayer une technologie nouvelle ou innovante là où un hyperscaler le peut. Un fournisseur de colocation qui va louer le bâtiment à plus de 10 autres entreprises n’a pas la flexibilité de simplement essayer des choses. Souvent, ils sont plus coincés avec les méthodes technologiques traditionnelles qui sont mieux acceptées dans l’industrie. Cependant, cela signifie s’assurer que le bâtiment et le site peuvent évidemment prendre en charge les technologies qu’ils pourraient vouloir essayer : l’eau récupérée à Loudon par exemple.

TR : Comment l’intérêt des hyperscalers pour la durabilité affecte-t-il vos plans de développement ?

LK : La durabilité ne concerne pas seulement l’énergie. Il existe de bons paramètres et objectifs de durabilité que nous pouvons également utiliser en tant que développeurs : avoir une utilisation efficace des terres, choisir des plantes résistantes à la sécheresse, utiliser l’agriculture locale, même ajouter des trottoirs pour le public et des extensions de sentiers ferroviaires. C’est aussi une question de construction. Lorsque nous faisons la démonstration d’un bâtiment, nous broyons et réutilisons le béton sur place au lieu de le transporter par camion. Nous essayons de spécifier une certaine quantité d’acier recyclé dans l’acier de construction que nous mettons dans les bâtiments. Nous essayons d’utiliser du béton à faible teneur en carbone lorsque nous construisons la plate-forme et le reste du bâtiment. Il y a beaucoup d’occasions de faire une différence tangible.

Même si nous ne choisissons pas nécessairement les technologies de refroidissement ou électriques ultimes qui seront utilisées, nous pouvons vraiment contribuer à la durabilité et ajouter à toute l’histoire ESG. Évidemment, c’est une priorité des hyper-scalers, donc c’est une priorité pour nous de nous aligner sur ce qu’ils recherchent sur un site. La sécurité dans la construction est l’une de mes grandes bêtes noires, les hyperscalers conduisent à un niveau de sécurité plus élevé que dans l’industrie générale de la construction. Nous transmettons donc cela également à nos projets, afin de nous assurer que nos entrepreneurs généraux et nos sous-traitants dépassent ce qui serait considéré comme le niveau standard de sécurité de la construction.

TR : Merci d’avoir parlé avec (info originelle thème de film d’entreprise) !

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